住宅ローン残債があっても売却できる？条件・流れ・注意点をわかりやすく解説
住宅ローンが残っていても自宅は売却できる
多くの方が抱える「誤解」とは？
「住宅ローンがまだ残っているから、家は売れない」
このように考えている方は少なくありません。しかし、これは大きな誤解です。
実は、住宅ローンが残っていても、自宅の売却は可能です。ただし、いくつかの条件と手続きが必要になります。
売却の基本条件：抵当権の抹消
住宅ローンを組む際、金融機関は自宅に抵当権を設定します。これは「ローンが返済されない場合、家を差し押さえる権利」です。
自宅を売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。つまり、売却時点でローンを完済しなければなりません。
しかし、ここで重要なポイントがあります：
売却代金でローンを完済できれば、問題なく売却可能
例えば：
- 住宅ローン残債：2,000万円
- 自宅の売却価格：2,500万円
- → 売却代金でローンを完済し、500万円が手元に残る
このように、売却益がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、スムーズに売却できます。
オーバーローンの場合はどうする？
オーバーローンとは？
売却価格がローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と言います。
例えば：
- 住宅ローン残債：2,500万円
- 自宅の売却価格：2,000万円
- → 500万円の不足
この場合、売却代金だけではローンを完済できません。しかし、諦める必要はありません。以下の方法で売却が可能です。
解決策①：自己資金で不足分を補填
最もシンプルな方法は、貯蓄などの自己資金で不足分を補うことです。
- 不足額：500万円
- 貯蓄から補填：500万円
- → ローン完済、抵当権抹消、売却完了
解決策②：住み替えローンを利用
新しい家を購入する場合、「住み替えローン」という選択肢があります。
住み替えローンとは、新居の購入資金に、旧居のローン残債を上乗せして借りられるローンです。
例えば：
- 旧居のローン残債：2,500万円
- 旧居の売却価格：2,000万円
- 不足額：500万円
- 新居の購入価格：3,000万円
- → 住み替えローン：3,500万円（新居3,000万円＋不足分500万円）
ただし、審査が厳しく、返済負担が増えるため、慎重な検討が必要です。
解決策③：任意売却
自己資金もなく、住み替えローンの審査も通らない場合、「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債があっても売却する方法です。
- 売却後も残債は残りますが、分割返済が可能
- 競売よりも高値で売却できる可能性が高い
- 信用情報に影響が出る可能性がある
任意売却は最終手段として考え、まずは金融機関や専門家に相談することをおすすめします。
任意売却について詳しくは、不動産買取で後悔しない！よくある7大トラブルと業者選び5チェックをご参照ください。
まずは「いくらで売れるか」を知ることが重要
売却価格の査定が第一歩
「自分の家はいくらで売れるのか？」
「ローン残債と比べてどうなのか？」
これを知らなければ、何も始まりません。
まずは無料査定で、あなたの自宅の市場価値を確認しましょう。
査定の結果、以下のいずれかが分かります：
- アンダーローン（売却価格 > ローン残債）
→ 問題なく売却可能、売却益も手元に残る - オーバーローン（売却価格 < ローン残債）
→ 不足分をどう補うか、具体的な対策を検討 - ほぼ同額
→ 諸費用を考慮した上で、売却の可否を判断
査定額の見方や注意点については、査定額が高い業者ほど危険？不動産査定で後悔しないための完全ガイドで詳しく解説しています。
売却にかかる諸費用を把握しよう
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。以下の諸費用がかかります。
主な諸費用
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜3万円（司法書士報酬含む） |
| 印紙税 | 1〜3万円（売却価格による） |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ（条件により異なる） |
| その他 | ハウスクリーニング、測量費用など |
具体例：売却価格2,500万円の場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 仲介手数料 | -約86万円 |
| 抵当権抹消費用 | -2万円 |
| 印紙税 | -1万円 |
| その他費用 | -約10万円 |
| 手元に残る金額 | 約2,401万円 |
ローン残債が2,000万円の場合、約401万円が手元に残ります。
住宅ローンが残っている状態での売却の流れ
ステップ1：現状把握（査定＋ローン残債確認）
まずは以下の2つを確認します：
- 自宅の査定額：無料査定で市場価値を把握
- ローン残債：金融機関に問い合わせて正確な残高を確認
ステップ2：売却方針の決定
査定額とローン残債を比較し、売却方針を決めます：
- アンダーローン → 通常の売却手続きへ
- オーバーローン → 自己資金補填 or 住み替えローン or 任意売却
ステップ3：不動産会社と媒介契約
信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あります：
- 専属専任媒介契約：1社のみに依頼、自己発見取引不可
- 専任媒介契約：1社のみに依頼、自己発見取引可
- 一般媒介契約：複数社に依頼可能
それぞれメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選択しましょう。
ステップ4：売却活動開始
不動産会社が以下の活動を行います：
- 大手ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）への掲載
- チラシ・新聞広告
- 内覧対応
- 購入希望者との価格交渉
ステップ5：売買契約
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
- 手付金の受領：売却価格の10%程度
- 契約書への署名・捺印
- 重要事項説明
ステップ6：ローンの完済手続き
売却代金（残代金）を受け取ったら、すぐにローンを完済します。
- 金融機関に連絡し、完済手続き
- 抵当権抹消書類の受領
ステップ7：決済・引き渡し
- 残代金の受領
- 抵当権抹消登記
- 鍵の引き渡し
- 所有権移転登記
平均売却期間：3〜6ヶ月
売却の流れについて詳しくは、新潟市の不動産売却成功のカギをご覧ください。
実際の売却成功事例
「本当に住宅ローンが残っていても売却できるのか？」
そんな不安を抱える方のために、実際の成功事例をご紹介します。
事例①：転勤に伴う売却・Cさん（40代男性）
状況
- 新潟市中央区のマンション（築10年）
- 住宅ローン残債：2,200万円
- 急な転勤で売却を決断
- 「ローンが残っているから売れないのでは？」と不安
当社のサポート内容
- 無料査定：マンションの査定額2,400万円と判明
- 売却活動：2ヶ月で買い手が見つかり、2,380万円で成約
- ローン完済：売却代金でローンを完済、約80万円が手元に残る
- 転勤先での新生活：残った資金を引っ越し費用に充当
Cさんの声
「転勤が決まって焦りましたが、相談してみたら意外とスムーズに進みました。ローンが残っていても売却できると知って安心しました。2ヶ月で売却完了し、転勤に間に合いました」
事例②：住み替えでオーバーローン・Dさん（50代夫婦）
状況
- 新潟市西区の戸建て（築25年）
- 住宅ローン残債：1,800万円
- 査定額：1,500万円（オーバーローン300万円）
- 子どもの独立を機に、コンパクトなマンションへ住み替え希望
当社のサポート内容
- 無料査定：戸建ての査定額1,500万円と判明
- 住み替えローンの提案：新居のマンション購入資金に不足分を上乗せ
- 金融機関との調整：住み替えローンの審査をサポート
- 売却＋購入の同時進行：旧居の売却と新居の購入を同時に完了
Dさんの声
「オーバーローンだったので諦めかけましたが、住み替えローンという方法があると教えてもらいました。金融機関との交渉も代行してもらえて、無事に住み替えが実現しました」
事例③：離婚に伴う売却・Eさん（30代女性）
状況
- 新潟市東区のマンション（築8年）
- 住宅ローン残債：2,500万円（夫名義）
- 離婚協議中、財産分与の一環として売却
- 査定額：2,300万円（オーバーローン200万円）
当社のサポート内容
- 無料査定：マンションの査定額2,300万円と判明
- 元夫との調整：不足分200万円を夫婦で折半（各100万円）
- 売却活動：1ヶ月で買い手が見つかり、2,280万円で成約
- 円満な財産分与：売却完了後、それぞれ新生活をスタート
Eさんの声
「離婚で精神的に疲れていましたが、不動産会社の方が元夫との調整も含めて丁寧にサポートしてくれました。オーバーローンでしたが、無事に売却でき、新しい人生を歩み始めることができました」
その他のお客様の声は、お客様からの声でご覧いただけます。
売却を成功させるための5つのポイント
ポイント①：早めに査定を受ける
「そのうち売ろう」と先延ばしにせず、まずは査定を受けましょう。
- 現状を把握することで、具体的な計画が立てられる
- 市場価格は変動するため、タイミングを逃さない
ポイント②：複数の不動産会社に査定を依頼
1社だけでなく、複数社に査定を依頼することで：
- 適正な市場価格が分かる
- 各社のサービス内容や対応を比較できる
- 高すぎる査定額に騙されるリスクを回避
査定の注意点については、査定額が高い業者ほど危険？不動産査定で後悔しないための完全ガイドをご覧ください。
ポイント③：金融機関に早めに相談
売却を決めたら、すぐに金融機関に連絡しましょう。
- ローン残債の正確な金額を確認
- 繰上返済の手数料や手続きを確認
- オーバーローンの場合、任意売却の可能性を相談
ポイント④：売却時期を見極める
不動産市場には「売れやすい時期」があります。
- 春（2〜3月）：転勤・入学シーズンで需要が高い
- 秋（9〜10月）：転勤シーズンで需要が高い
- 年末年始：需要が低下しやすい
ただし、個別の事情（転勤・離婚など）がある場合は、時期にこだわりすぎず、早めの売却を優先しましょう。
ポイント⑤：信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社選びは、売却成功の鍵です。
以下のポイントをチェックしましょう：
- 地元での実績：地域の市場に精通しているか
- 対応の丁寧さ：質問に親身に答えてくれるか
- 査定の根拠：査定額の理由を明確に説明できるか
- 売却実績：過去の成約事例が豊富か
- 口コミ・評判：Googleレビューなどで評価が高いか
住宅ローンが残っていても売却できる理由
改めて整理すると、住宅ローンが残っていても売却できる理由は以下の通りです：
①売却代金でローンを完済できる（アンダーローン）
売却価格がローン残債を上回る場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消できます。
②自己資金で不足分を補填できる（オーバーローン）
売却価格がローン残債を下回る場合でも、貯蓄などで不足分を補えば売却可能です。
③住み替えローンを利用できる（オーバーローン＋住み替え）
新居購入の場合、住み替えローンで不足分を上乗せして借りられます。
④任意売却という選択肢がある（最終手段）
金融機関の同意を得て、ローン残債があっても売却できます。
よくある質問（Q&A）
Q1：ローンが残っていると、必ず任意売却になるのですか？
A：いいえ、違います。
売却代金や自己資金でローンを完済できれば、通常の売却が可能です。任意売却は、完済できない場合の最終手段です。
Q2：売却を考えていることを、金融機関に伝える必要がありますか？
A：はい、早めに伝えることをおすすめします。
金融機関に相談することで、ローン残債の正確な金額や、繰上返済の手数料、任意売却の可能性などを確認できます。
Q3：オーバーローンの場合、売却を諦めるしかないのですか？
A：いいえ、諦める必要はありません。
自己資金での補填、住み替えローン、任意売却など、複数の選択肢があります。まずは専門家に相談しましょう。
Q4：売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
A：平均3〜6ヶ月です。
ただし、物件の状態や市場環境、価格設定によって変動します。急ぎの場合は、不動産買取という選択肢もあります。
Q5：住宅ローンの残債を確認するにはどうすればいいですか？
A：金融機関に問い合わせてください。
電話やインターネットバンキングで、現在の残高を確認できます。また、年に1回送られてくる「残高証明書」でも確認可能です。
まとめ：まずは無料査定で現状を把握しましょう
この記事でお伝えしたこと：
- ✅ 住宅ローンが残っていても自宅は売却可能
- ✅ アンダーローンなら問題なく売却できる
- ✅ オーバーローンでも、自己資金・住み替えローン・任意売却という選択肢がある
- ✅ まずは無料査定で「いくらで売れるか」を知ることが重要
- ✅ 信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の鍵
「住宅ローンが残っているから売れない」という思い込みは、今日この瞬間に捨てましょう。
まずは無料査定で、あなたの自宅が「いくらで売れるか」を確認してください。
- アンダーローンなら、売却益が手元に残る
- オーバーローンでも、具体的な対策が見えてくる
「あの時、相談しておけば良かった」と後悔する前に、今すぐ第一歩を踏み出しませんか？
📞 今すぐ無料相談・査定を申し込む
【無料相談ダイヤル】025-378-3778
受付時間：9:00〜20:00
【24時間受付・無料査定フォーム】
お問合せフォームはこちら ※60秒で入力完了
安心の3つのお約束
- 相談・査定は完全無料：費用は一切かかりません
- しつこい営業は一切なし：「まずは話を聞いてみたい」だけでもOK
- 秘密厳守：ご家族やご近所に知られることはありません
あなたの決断を、私たちが全力でサポートします。
「住宅ローンの不安」が「新しい人生への一歩」に変わる瞬間を、一緒に迎えませんか？
＼ 最新情報をチェック ／
